Immobili locati: IRPEF o cedolare

Se hai uno o più immobili che vuoi destinare alla locazione devi esaminare la possibilità di applicare la cedolare secca e se questa tassazione sia conveniente nel tuo caso. Si tratta quindi di fare una operazione di tax planning.

Quando si può applicare la cedolare secca

In via preliminare ti ricordo che la cedolare secca si può applicare solo a contratti di locazione che hanno per oggetto immobili a destinazione abitativa e loro pertinenze mentre non può essere applicata alle locazioni di immobili a destinazione diversa da quella abitativa.

Non si può applicare la cedolare secca alla locazione di una abitazione che l’inquilino utilizza per scopi diversi come, ad esempio, l’attività di bed and breakfast o simili.

Viceversa è possibile applicare la cedolare secca anche in caso di “affitti brevi” o affitti transitori per studenti.

Vantaggi e svantaggi

Ma quali sono i vantaggi e gli svantaggi della cedolare secca rispetto alla tassazione Irpef?

La prima grande differenza riguarda l’aliquota che pagherai sui canoni previsti dal contratto: con la cedolare secca è il 21% (o addirittura il 10% in alcuni casi particolari) mentre con la tassazione Irpef i canoni contribuiranno a formare il tuo reddito complessivo e saranno quindi sottoposti come minimo ad una aliquota del 23%.

La seconda grande differenza è che ricorrendo alla cedolare secca non dovrai pagare imposta di registro sul contratto di locazione né al momento della prima registrazione né quando rinnoverai il contratto.

La terza differenza è che con la cedolare secca il contratto non può prevedere aumenti del canone di locazione legati agli indici Istat.

La cedolare secca sembra quindi molto conveniente in tutti i casi e, in generale, è vero. Devi però considerare che sui tuoi redditi da canoni di locazione tassati con cedolare secca non puoi far valere le detrazioni e le deduzioni di imposta che puoi invece far valere sui redditi tassati Irpef.

Quindi se tu avessi somme elevate di oneri deducibili e detraibili ai fini Irpef e non avessi altro reddito su cui farle valere oltre a quello di locazione, la cedolare secca non sarebbe una soluzione ottimale fiscalmente.

Esempio

Per esempio avendo un reddito da locazione pari a 12 mila euro annui (cioè un canone mensile di 1000 euro), se questo fosse tassato con cedolare l’importo dell’imposta sarebbe di 2520, ovvero il 21% del canone da te percepito. Se invece tu fosse tassato Irpef e quel reddito fosse il tuo unico reddito, l’imposta da te dovuta sarebbe pari a 2760, cioè il 23% del canone da te percepito. Se però tu avessi anche delle detrazioni da far valere per esempio pari a 3 mila euro (per esempio per dei lavori di ristrutturazione degli immobili che affitti) l’imposta dovuta se fossi tassato Irpef sarebbe pari a 2460 e quindi sarebbe più conveniente ricorrere alla tassazione Irpef che alla cedolare secca.

È quindi di fondamentale importanza considerare la tua posizione fiscale nel suo complesso per scegliere se ricorrere a questa interessante opportunità.

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Lorenzo Stagno di Studio Stagno Dottori Commercialisti