Ha ancora senso investire nel mattone?

"Investimento Immobiliare"

Innanzitutto, bisogna definire correttamente l’investimento immobiliare perché con questo termine si possono intendere molte azioni differenti, principalmente:

  • Acquisto della prima casa di proprietà;
  • La speculazione immobiliare: comprare e rivendere immobili nel breve/medio termine con la finalità di rivenderli a prezzi maggiori rispetto alle cifre di acquisto;
  • La rendita immobiliare: comprare immobili, commerciali o residenziali, con la finalità di affittarli.

Un articolo sulla prima casa verrà scritto in seguito, ora parleremo di speculazione immobiliare e rendita immobiliare confrontandole con un semplice investimento azionario.

La speculazione immobiliare

Come già accennato la speculazione immobiliare consiste nella compravendita di un immobile al fine di guadagnare dalla differenza positiva tra prezzo di vendita e di acquisto. Questa forma di guadagno è chiamata capital gain ossia un “guadagno in conto capitale”, vera e propria definizione di speculazione, termine che tanto ci spaventa nei mercati azionari: perché nell’immobiliare non è così? Questa attività richiede molta conoscenza e competenza del mercato immobiliare dove si opera, bisogna tener conto di eventuali costi di una agenzia immobiliare, notarili ed altre spese burocratiche, è necessario ricordarselo. Infatti riuscire ad ottenere un risultato positivo adeguato al tempo ed al rischio impiegato è tutto fuorché semplice. Soprattutto per gli alti costi di transazione che ci sono (ricordiamo che si compra un locale commerciale si paga il 9% allo Stato sul valore catastale. I margini vengono assottigliati, non poco).

La rendita immobiliare

La rendita immobiliare invece è un tipo di investimento che mira ad ottenere un periodico flusso di cassa alternativo ai dividendi azionari o cedole obbligazionarie. Questa rendita deriva dall’affitto mensile di un immobile di proprietà, ma come capire il tasso di rendita del nostro immobile per paragonarlo ad un investimento azionario o obbligazionario? Servono questi 4 elementi per calcolare correttamente la rendita netta e poterla confrontare tenendo conto del rischio implicito:

  1. Il capitale immobilizzato e raffrontarlo con il valore reale di mercato del tuo immobile. Conta sia quanto denaro vi abbiamo messo ma soprattutto quale è il reale valore di mercato del nostro immobile. E’ semplice capire che non è semplice stimarlo. Molte volte persone convinte di possedere case con valori reali molto più bassi di quanto pensino. E’ una bella illusione fino a che non si decide di vendere…
  2. La rendita lorda annua cioè l’affitto annuale pagato dal tuo inquilino
  3. Le tasse sia sulla rendita (cedolare secca ad esempio) sia sulla proprietà (come Imu, Tasi, Tari)
  4. Costi e spese sostenute: spese ordinarie e straordinarie più eventuali imprevisti.

Provate pure a calcolare l’effettiva redditività dei vostri immobili a reddito. Se non ci doveste riuscire possiamo aiutarvi (ovviamente servono anche contatti con persone esperte in materia e “del luogo” in modo che riescano a fare una valutazione imparziale ed oggettiva del valore dell’immobile).
Per maggiori informazioni mandare una mail a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. .

Bene, ora che avete ottenuto la rendita netta e la avete rapportata al capitale investito ottenete finalmente la rendita percentuale annua. Se la rendita è minore del 2% il gioco non vale la candela e ci stiamo esponendo a grossi rischi senza un rendimento adeguato. Se la rendita è compresa tra il 2% e il 5% allora si può valutare tenendo bene in mente i vari rischi annessi che dopo brevemente vi illustrerò. Se la rendita è superiore al 5% è buona, ma bisogna osservare attentamente i famosi rischi connessi. Nella vita non esistono pasti gratis.

I rischi dell'investire in immobili

Pensate che l’investimento immobiliare sia risk free?

Purtroppo non è così...cerchiamo di capire quali siano le insidie di questa tipologia di investimenti, procedo con mostrarvi i rischi maggiori e più frequenti:

  1. Rischio di insolvenza: è ciò che accade più spesso con gli affitti sia a destinazione commerciale che abitativa. Il tasso di solvenza sta aumentando negli anni per vari motivi come le difficoltà economiche per i ceti medi. Nel momento in cui l’inquilino non paga ricordiamoci che la redditività è solo teorica.
  2. Rischio di diversificazione: quando compriamo un immobile stiamo mettendo un considerevole quantitativo di risparmi su un singolo immobile, andando contro un famoso principio nel mondo degli investimenti, la Diversificazione. Non è detto che sia per forza sbagliato ma bisogna rendersi conto che in realtà ci stiamo prendendo un rischio aggiuntivo.
  3. Rischio rendita negativa: se il vostro immobile è sfitto state ottenendo una rendita negativa per il motivo che dovete per legge pagare le tasse di proprietà e le spese per mantenerlo in condizioni adeguate oltre che le tasse per gli affitti teoricamente percepiti ma che in realtà non avete percepito. Si, hai letto bene, paghi le tasse sull’affitto anche se in realtà non lo ricevi.
  4. Rischio fiscale: le imposte sulle case di proprietà e sugli immobili in generale sono in costante aumento mentre il prezzo delle case in Italia sta decrescendo mediamente dal 2008. Quindi abbiamo un trend decrescente dei prezzi di mercato ed un aumento delle imposte. Non il massimo.
  5. Rischio demografico: con l’invecchiamento della popolazione, i pochi giovani rimasti puntano ai centri abitativi fulcri del mondo del lavoro quindi il vostro immobile nella città natale potrebbe avere una bassa domanda costringendovi ad abbassare il prezzo per darlo in affitto, ciò abbassa la vostra rendita annuale lorda e di conseguenza si crea un circolo vizioso che vi farà cambiare presto idea.

Siete ancora convinti che il mattone si rivaluta come dicevano i nostri nonni? Non sarebbe meglio considerare altri scenari di investimento per ottenere sia una crescita del capitale investito sia una rendita del capitale investito? Ovviamente io gestendo denaro è ovvio che spinga e “tiri acqua verso il mio mulino” tuttavia i rischi evidenziati sono oggettivi.

Non penso che il settore immobiliare precluda quello finanziario o viceversa. Sono entrambi settori con delle buone potenzialità, ma che devono essere correttamente valutati. E il mio compito da consulente è proprio questo. Portare oggettività dove è carente.

Pensate ancora che l’investimento immobiliare sia in modo insindacabile il miglior investimento?

A voi lascio la risposta.

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Davide Berti, consulente finanziario

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