Mi sono indebitato!

Il debito può essere un prezioso alleato per la crescita e lo sviluppo di un’attività. Come ho utilizzato il debito per sviluppare la mia?

Come acquistare gli uffici?

Il debito è rischioso ed un utilizzo errato dello stesso possono creare ingenti danni alla situazione patrimoniale e finanziaria di una persona. Evitare di indebitarsi è saggezza popolare e nella maggior parte delle volte mi trovo assolutamente d’accordo. In alcuni casi però mi trovo in disaccordo e scopo di questo approfondimento è raccontarti la mia esperienza personale di utilizzo del debito.

In questo articolo ci tengo a raccontarti la mia esperienza così che possa, eventualmente, esserti utile per comprendere meglio il concetto di debito e non fare di tutta l’erba un fascio.

Nel 2021 ho comprato due uffici a Genova ed è la seconda volta in cui mi sono trovato ad affrontare un investimento immobiliare. La mia attività da consulente finanziario va particolarmente bene quindi in questi anni ho avuto la possibilità di risparmiare una buona cifra opportunamente investita tramite un piano di accumulo.

Gli uffici che ho acquistato avevano complessivamente un costo non indifferente ed erano completamente da ristrutturare, facendo divenire l’investimento immobiliare molto oneroso.

Con i capitali investiti in un portafoglio d’investimento efficiente ed efficace e senza la liquidità necessaria a disposizione mi sono trovato a dover cercare una soluzione per acquistare gli immobili senza dover disinvestire il capitale.  Perché? Perché conoscendo bene le potenzialità dell’interesse composto (Interesse composto, la più forte arma per i tuoi investimenti) e degli investimenti finanziari,  dover disinvestire una grossa quota dei miei risparmi per comprare gli uffici e ristrutturarli mi sarebbe pesato e non sarebbe stata la soluzione finanziariamente più efficiente.

Soluzione – l’acquisto con il debito buono

Non avendo la disponibilità liquida sul conto né volendo cedere delle quote della mia attività, solo la via del debito era percorribile per finalizzare l’acquisto degli uffici. Ho quindi deciso di procedere con il debito, richiedendo capitali in due differenti modalità:

  1. Mutuo ipotecari;
  2. Pegno rotativo su strumenti finanziari (Credit Lombard: Cos’è il credit lombard e perchè può essere utile in un’attenta pianificazione?).

Se non sai cosa sono non preoccuparti, te li descrivo velocemente in modo da avere idea di cosa siano:

I mutui ipotecari non sono altro che “il classico” mutuo che la maggior parte delle persone fa per comprare casa. Nel mio caso ho anticipato il 20% del costo degli immobili e l’80% mi è stato dato direttamente dalla banca. Nel 2021 i tassi erano bassi e questo mi ha permesso di fare un mutuo a tasso fisso con un interesse approssimativamente dell’1% annuo.

Il credit lombard è una linea di credito che viene messa a disposizione dalla banca a fronte della garanzia di strumenti finanziari e solitamente corrisponde ad una percentuale pari al 60/70% del capitale investito.

In poche parole: se io ho 100.000€ investiti ed attivo un credit lombard me ne vengono prestati 65000€ con i quali posso fare ciò che voglio. I rischi per la banca sono contenuti in quanto ha a garanzia i miei 100.000€. Il tasso a cui lo ho sottoscritto è 0,65% + euribor a 3 mesi (il tasso di interesse a cui si scambiano il denaro a 3 mesi le banche). L’Euribor a 3 mesi nel 2021 era negativo, ma dopo il 2022 è cresciuto moltissimo arrivando al 2,7% nel febbraio 2023.

Perché mi sono indebitato se avevo comunque i capitali a disposizione per l’acquisto degli immobili?

Per quale motivo mi sono indebitato pur avendo le disponibilità sul conto per comprare gli immobili e ristrutturarli? Non potevo semplicemente disinvestire dal mio portafoglio titoli e comprare questi asset che mi servivano (e mi servono) per la mia attività?

L’elemento chiave della decisione è stato il “costo opportunità”: se avessi disinvestito avrei rinunciato alla crescita del valore del mio portafoglio investimenti nei prossimi anni.

Se il costo del debito è minore della redditività del portafoglio allora indebitarsi ha senso. Per analizzare correttamente un’operazione di questo tipo ho dovuto prima di tutto capire con precisione a quanto ammontano gli interessi sul denaro che ho preso in prestito e, successivamente ho confrontato questa cifra con la redditività attesa del mio portafoglio investimenti.

Vediamo insieme il costo totale del debito della mia operazione:

Analizzando la composizione del debito ho ad un tasso pari a 1% annuo + euribor a 3 mesi (a febbraio 2023 pari ad un totale di 3,35%) il 20% del valore degli immobili (ovvero l’anticipo), il costo della ristrutturazione, il costo degli arredi e gli oneri accessori (costo del notaio, costo dell’agenzia, imposta di registro.. etc). D’altra parto ho l’ 80% del valore degli immobili ad un tasso dell’1% annuo.

Il costo per interessi in percentuale del mio debito sarà quindi una media ponderata tra i mutui ipotecari ed il credit lombard. Ad oggi questo porta il costo effettivo del debito a circa 2% annuo.

Analizzando invece lo storico di redditività di un portafoglio di investimento efficiente coerente con il mio profilo di rischio si ha una redditività media annua attesa intorno al 7% e di conseguenza ho un differenziale accettabile tra costo del debito e redditività degli investimenti.

Ovviamente tutto questo è caratterizzato da un rischio: il costo del debito è una certezza mentre l’interesse dei miei investimenti è più incerto. Per essere propenso a fare l’operazione ho necessità di un margine di sicurezza che in questo caso è di circa il 5% (ovvero 7% all’anno di redditività attesa – 2% all’anno di costo del debito certo).

Questa differenza di cinque punti percentuali è abbastanza? La risposta a tale domanda è molto soggettiva. Tuttavia ci sono altre due considerazioni che mi hanno fatto propendere in maniera convinta verso questa soluzione

La prima è stata che nel medio termine la situazione dei tassi dovrebbe assestarsi, con la diretta conseguenza di una riduzione del costo del debito e una riduzione del costo medio ponderato degli interessi .

La seconda è stata che con gli investimenti incasso interesse composto, ovvero anno dopo anno il mio portafoglio produce interessi anche sugli interessi dell’anno precedente; d’altra parte, l’interesse che pago per la linea di credito o il mutuo è un interesse semplice.

Se confronto due interessi, semplice e composto, ad esempio al 5%, con uguale tasso di rendimento posso vedere come nel lungo termine il tasso di interesse composto surclassi quello semplice. Il grafico che segue mostra il differenziale di rendimento di 100.000€ investiti in regime di interesse semplice in regime di interesse composto per 30 anni.

Grafico – Interesse semplice vs interesse composto.

Interesse semplce vs interesse composto

Oltre al differenziale di un investimento che c’è in regime di interesse composto rispetto al regime d’interesse semplice, il grafico che segue vuole mostrare la differenza tra un tasso di interesse semplice al 2% confrontato con un tasso di interesse composto al 7%, ossia la mia casistica. Ipotizzando anche in tal caso l’investimento di 100.000€ per 30 anni, il differenziale a scadenza con i due differenti tassi è notevole.

Grafico – Interesse semplice al 2% vs interesse composto al 7%

Interesse semplice al 2% vs interesse composto al 7%

Conclusione – l’utilizzo ponderato del debito è fondamentale in una corretta pianificazione

Il ragionamento fatto nell’approfondimento e riguardante le mie scelte personali vale per qualunque operazione in cui si valuti di usare capitale proprio o del debito.

Nel mio caso avevo l’esigenza di uno spazio per lo sviluppo della mia attività imprenditoriale. Un ragionamento analogo potrebbe farlo una famiglia per l’acquisto di una casa o un giovane con l’esigenza di acquisto di un master o di un corso di formazione importante.

Il confronto tra redditività del denaro che ho a disposizione ed il costo del debito che sostengo è fondamentale in una buona pianificazione finanziaria. L’unica certezza che puoi avere è che se ti serve qualcosa ed il costo del debito per averla è maggiore della redditività dei tuoi investimenti ha senso disinvestire e utilizzare il capitale.

Anche se ho cercato di semplificare il più possibile portando la mia storia ci tengo a sottolineare che questi sono ragionamenti meno banali e standardizzabili di quanto sembri quindi ti consiglio caldamente, se dovessi trovarti in una situazione simile, di chiedere consiglio ad un esperto.

Spero che questo racconto circa la mia esperienza imprenditoriale ti possa essere stato utile e ti abbia chiarificato l’uso del debito e soprattutto come valutarlo.

Un caro saluto,

Davide

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Davide Berti, consulente finanziario

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Mission

In un mondo basato sulle dinamiche economiche, dove troppo spesso le conoscenze finanziarie sono limitate o assenti, verificare la professionalità di un consulente è necessario quanto difficile. Per questo affianco al mio lavoro questo progetto di consapevolizzazione.

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