La nuda proprietà conviene?

Quando compri normalmente una casa, ottieni la piena proprietà: puoi viverci, affittarla, venderla, modificarla come vuoi una volta concluso l’atto. Con la nuda proprietà le cose funzionano diversamente. 

Che cos’è la nuda proprietà?

Quando compri normalmente una casa, ottieni la piena proprietà: puoi viverci, affittarla, venderla, modificarla come vuoi una volta concluso l’atto. Con la nuda proprietà le cose funzionano diversamente. 

Il diritto di proprietà viene letteralmente diviso in due pezzi. 

Da una parte c'è la nuda proprietà, grazie alla quale sei il proprietario legale dell'immobile - il tuo nome compare nei registri pubblici - ma non puoi goderne. 

Dall'altra c'è l'usufrutto, dove qualcun altro - solitamente chi ti ha venduto - mantiene il diritto di vivere nella casa, affittarla e percepirne tutti i benefici economici. Generalmente finché rimane in vita.

Quindi in pratica compri le mura ma non puoi entrarci. Paghi oggi per un immobile che potrai utilizzare solo quando l'usufrutto si estinguerà. 

Chi vende tipicamente la nuda proprietà? Secondo i dati Tecnocasa del 2023, nel 66,7% dei casi sono persone sole - single, vedovi, divorziati - e nel 79,3% dei casi hanno più di 64 anni. Si tratta di persone che hanno bisogno di liquidità immediata ma vogliono continuare a vivere nella propria casa. 

Dall'altro lato, chi compra? Il 72,9% lo fa come investimento a lungo termine, spesso genitori che comprano casa per i figli. 

Una nuda proprietà, siccome non puoi utilizzarla nell'immediato, ha un vantaggio evidente: il prezzo d'acquisto è decisamente più basso del valore di mercato dello stesso immobile se lo acquistassi normalmente. In sostanza chi acquista la nuda proprietà si aggiudica un immobile a prezzo ridotto, sapendo che quando diventerà di sua piena proprietà il valore sarà maggiore. 

Conviene la nuda proprietà?

Ma quanto vale questo sconto? È sufficiente per considerare la nuda proprietà un buon investimento?

Il valore di questa percentuale di sconto ovviamente non è casuale. Dipende da un fattore preciso: l'età dell'usufruttuario.

Questo calcolo è regolato da tabelle ministeriali precise, aggiornate ogni anno dal Ministero dell'Economia, che stabiliscono quanto vale l'usufrutto – e, di conseguenza, quanto vale la nuda proprietà.

Come funziona? Le tabelle assegnano una percentuale che rappresenta quanto del valore totale dell'immobile corrisponde alla nuda proprietà. 

Per esempio: se l'usufruttuario ha 50 anni, la nuda proprietà vale il 25% del valore totale (quindi lo sconto è del 75%). Se ha 74 anni, la nuda proprietà vale il 65% (sconto del 35%). Se ha 84 anni, vale l'80% (sconto del 20%).

La logica è semplice: più l'usufruttuario è anziano, meno tempo statisticamente dovrai aspettare per avere la piena disponibilità dell’immobile; minore sarà lo sconto che ottieni.

Grafico 1: Tabella dei coefficienti per il calcolo dell'usufrutto

A prima vista, lo sconto della nuda proprietà può sembrare un’occasione interessante. Ma è davvero così conveniente?

La risposta dipende da due variabili fondamentali: quanto tempo vive l'usufruttuario rispetto alle previsioni statistiche delle tabelle ministeriali, e quanto si rivaluta l'immobile rispetto alla media nazionale. Sono due fattori su cui hai poco o nessun controllo, ma che fanno tutta la differenza.

Facciamo un esempio concreto per capire meglio.

Supponiamo di acquistare la nuda proprietà di un immobile dal valore di €300.000 con un usufruttuario di 70 anni. Secondo i coefficienti del 2025, paghiamo €180.000 - il 60% del valore pieno, dato che l'usufrutto pesa per il 40%.

A prima vista sembra un affare: se l'usufruttuario venisse a mancare domani, avremmo ottenuto un rendimento del 67% sull'investimento in un solo giorno. Un risultato praticamente impossibile da replicare con qualsiasi altro strumento finanziario.

Ma questo è lo scenario migliore, dal punto di vista dell’investitore, in assoluto. Cosa succede invece nello scenario più probabile? 

La statistica ci dice che un settantenne in Italia ha una speranza di vita media di 84 anni. Tradotto in termini pratici: dobbiamo mettere in conto un'attesa di circa 14 anni prima di poter disporre liberamente dell'immobile. E durante questi 14 anni, i nostri €180.000 restano completamente bloccati - non possiamo usarli, non possiamo rivenderli facilmente, non generano alcun reddito.

Ecco perché il confronto cambia radicalmente prospettiva. Non si tratta più di valutare lo sconto iniziale del 40%, ma di capire se tra 14 anni la casa rivalutata varrà di più o di meno rispetto a quello che avremmo ottenuto investendo quegli stessi €180.000 ad esempio sui mercati finanziari. È il classico problema del costo opportunità.

Vediamo cosa dicono i numeri. 

Esempio pratico

Assumiamo una crescita immobiliare del 2% annuo - in linea con la media storica italiana degli ultimi 30 anni - e un portafoglio efficiente azionario globale che renda in media un 7% annuo.

Nei primi anni, lo sconto iniziale fa sentire la differenza. 

La casa, rivalutandosi del 2% annuo, arriva dopo 5 anni a valere circa €331.000, mentre il portafoglio, crescendo al 7% netto, raggiunge €252.000. La nuda proprietà mantiene quindi un vantaggio di circa €79.000, riflesso diretto dello sconto iniziale. 

Con il passare del tempo, però, il rendimento più elevato del portafoglio inizia a colmare il divario. 

Al 10° anno, la casa vale €366.000, mentre il portafoglio ha raggiunto €354.000: la nuda proprietà vince ancora di €12.000. Il punto di pareggio, il breakeven point, si verifica tra l'anno 10 e 11, dove il vantaggio iniziale dello sconto viene completamente assorbito dalla differenza di rendimento. Superato questo punto, la dinamica si inverte. 

Al 14° anno – che coincide con la durata media dell'usufrutto di un settantenne – la casa vale €396.000, mentre il portafoglio tocca €464.000. La differenza di circa €68.000 è ora a favore del portafoglio investimenti. 

In uno scenario in cui l'usufruttuario superi gli 84 anni, il divario si allarga in modo ancora più netto. Al 20° anno, l'immobile vale €446.000, ma il portafoglio arriva a €697.000. Oltre €251.000 di differenza.

Grafico 2: Nuda proprietà vs Portafoglio efficiente 

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Davide Berti

E in tutti questi calcoli non abbiamo tenuto conto di un fattore estremamente importante: le tabelle ministeriali influenzano i valori catastali. Per i valori di mercato la logica è spesso differente. Prova a cercare immobili con usufruttuario settantenne nella tua città, noterai nei vari portali di case in vendita che molto probabilmente il valore non sarà del 40% inferiore, ma magari del 30% o del 20%. Il mercato, venditori e agenti spesso gonfiano le valutazioni dell'immobile, riducendo drasticamente il vantaggio iniziale. E in un caso simile, se il punto di pareggio era a 10 anni, diventa di automaticamente di 5. 

C’è poi un secondo fattore critico: la rivalutazione immobiliare non è affatto garantita. Tutti questi calcoli si basano su una crescita costante del 2% annuo, ma questa ipotesi è tutt’altro che scontata.
Il motivo è facilmente intuibile: in molte zone d’Italia la popolazione invecchia e i giovani stentano a rimanere nel luogo d’origine o, peggio, a nascere. Questo crea un inevitabile calo della domanda che si traduce in una pressione al ribasso sui prezzi degli immobili. 

Basta che la crescita scenda all’1% annuo per cambiare completamente i numeri. A quel punto, il punto di pareggio si sposta intorno ai 5-6 anni: con un’attesa di appena 8-10 anni, staresti già perdendo denaro rispetto a un investimento finanziario ben diversificato.

E se l'immobile restasse fermo al suo valore iniziale di €300.000? Dopo 14 anni, ti ritroveresti con una casa che vale esattamente quanto la pagasti a sconto, mentre il portafoglio avrebbe raggiunto €464.000.

Oltre ai numeri puri, ci sono aspetti pratici e costi che vale la pena conoscere prima di investire in nuda proprietà.

Le spese straordinarie restano tutte a carico del nudo proprietario. Durante l’usufrutto, IMU, TASI e manutenzione ordinaria spettano all’usufruttuario, ma tetto, facciate e interventi strutturali sono interamente a tuo carico. E non si tratta di cifre marginali: un rifacimento del tetto o una ristrutturazione condominiale possono costare decine di migliaia di euro. Senza contare il fatto che dovrai coordinarti con l’usufruttuario. 

A questo si aggiungono i costi di ingresso iniziali. Tra commissioni d'agenzia (2-4%), imposte di registro (2-9% a seconda che sia prima casa o meno) e spese notarili (1-2%), il totale può facilmente raggiungere fino al 10% del prezzo di acquisto, accorciando ancora la durata di convenienza di una nuda proprietà. 

Infine, la liquidità è un altro problema concreto. Il tuo capitale resta bloccato fino all'estinzione dell'usufrutto. Se dopo 5 o 6 anni hai bisogno di quei soldi - per un'emergenza o un'opportunità - vendere diventa complicato. Il mercato della nuda proprietà è ristretto, gli acquirenti scarsi, i tempi lunghi. E probabilmente dovrai accettare un ulteriore sconto rispetto al già ridotto valore di mercato.

Ci sono casi in cui può avere senso?

Nonostante tutti questi limiti, esistono situazioni specifiche in cui la nuda proprietà può essere uno strumento ragionevole.

1. Pianificazione familiare strutturata. Quando un genitore vende o dona la nuda proprietà ai figli mantenendo un usufrutto e i figli non hanno né necessità immediate di abitare quella casa, può essere un modo efficace per trasferire patrimonio riducendo l'impatto fiscale, che su patrimoni elevati potrebbe essere ingente in sede successoria. Qui si sfrutta il vantaggio del valore catastale ridotto.
2. Immobili in zone eccezionali. Se l’immobile si trova in un’area dove i prezzi crescono stabilmente ben oltre la media nazionale – come i centri storici delle grandi città o zone che hanno vissuto un boom come Milano negli ultimi anni – il differenziale di crescita può effettivamente compensare per qualche anno in più gli svantaggi del capitale bloccato. Ma l’aleatorietà della longevità dell’usufruttuario permane.
3. Difficoltà strutturali di accesso al credito. Quando non si riesce a ottenere un mutuo ma si dispone di un capitale limitato, e l'alternativa sarebbe rimanere completamente fuori dal mercato immobiliare, la nuda proprietà può rappresentare una delle poche strade percorribili. Ma anche in questo caso, va valutata contro l'alternativa di investire quel capitale diversamente e continuare ad affittare.

Conclusioni

Come abbiamo visto quindi sono più probabili i casi in cui la nuda proprietà non conviene rispetto a quelli in cui rappresenta un buon investimento. Il vantaggio dello sconto iniziale si erode rapidamente soprattutto se confrontato con un'allocazione efficiente come quella che può caratterizzare un portafoglio investimenti ben strutturato.

I mercati finanziari, con tutte le loro imperfezioni, offrono un'alternativa diversa: la possibilità di puntare sulla crescita dell'economia globale nel suo complesso, senza dipendere dalla vita altrui. E la storia, finora, ha generalmente ha premiato questa scelta.

Resto a disposizione per qualsiasi dubbio o domanda.