Il mutuo costa tanto? La soluzione della surroga

Hai un mutuo in essere a tasso variabile e la rata è molto elevata? Hai difficoltà nel pagare la rata del tuo mutuo perché sono cambiate le tue condizioni economiche? In questo approfondimento scoprirai una delle possibili soluzioni per migliorare le condizioni del tuo mutuo e avere un potenziale risparmio sulla tua rata: la surroga.

Prima di approfondire cosa sia la surroga andiamo con ordine e vediamo cos’è un mutuo ipotecario. Il mutuo ipotecario è un finanziamento a lungo termine che viene concesso da una banca o da un istituto di credito a fronte della concessione di un'ipoteca su un immobile. Questo tipo di mutuo è molto comune quando si acquista una casa: il cliente richiede una somma per finanziare l'acquisto e la banca, come garanzia del pagamento del debito, iscrive un'ipoteca sull'immobile acquistato.

L'ipoteca funge da tutela per l'istituto di credito, che, in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario, potrebbe rivalersi sull'immobile e procedere con la sua vendita forzata per recuperare il credito residuo.

Il mutuatario va a rimborsare il proprio debito mediante rate mensili, rate il cui importo varia a seconda dell’importo richiesto in prestito alla banca, della durata del mutuo e del tasso di interesse che il mutuatario ha scelto. 

Compreso quindi cosa sia il mutuo ipotecario arriviamo ad un’importante domanda che ogni correntista, prima dell’accensione di un mutuo, dovrebbe porsi: quanto costa un mutuo ipotecario?

I costi associati a un mutuo ipotecario variano in base a numerosi fattori: ci sono costi da sostenere una tantum e costi invece ricorrenti. Tra i costi iniziali da sostenere rientrano:

• Spese di istruttoria: Sono i costi richiesti dalla banca per valutare e processare la domanda di mutuo.
• Spese di perizia: La banca richiede una perizia sull'immobile per accertarsi del suo valore. Questo costo è a carico del mutuatario.

Alle spese che il mutuatario deve sostenere una tantum si aggiungono le spese ricorrenti, ossia la quota interessi delle rate che devono essere pagate per rimborsare il prestito ricevuto. La rata, nei classici ammortamenti alla francese – utilizzati per la maggior parte dei mutui concessi dalle banche italiane, si compone di una quota interessi e di una quota capitale, con la quota interessi che è il costo principale del mutuo mentre la quota capitale va a rimborsare il capitale ricevuto in prestito dall’istituto di credito.

Il mutuatario può scegliere, di base, tra due tipologie principali di tasso:

• Tasso fisso: L'importo delle rate rimane invariato per tutta la durata del mutuo in quanto il tasso viene pattuito in fase di stipula del mutuo. Questa opzione offre sicurezza nei pagamenti, poiché l'importo non risente delle variazioni di mercato.
• Tasso variabile: L'importo delle rate può variare nel tempo, in funzione dell'andamento di indici di riferimento come l'Euribor. In periodi di ribasso dei tassi, questa scelta potrebbe risultare più vantaggiosa rispetto al tasso fisso mentre, in periodo di tassi alti potrebbe essere meno vantaggiosa.

Il costo per interessi di un mutuo può essere rilevante se il mutuo è stato acceso in contesti storici di tassi elevati (come gli anni tra il 2022 e il 2024). Per questo motivo risulta fondamentale valutare periodicamente se esistono soluzioni migliori per ridurre l'esborso totale. Una di queste soluzioni è la surroga del mutuo.

Cos'è la Surroga del Mutuo?

La surroga del mutuo (o portabilità del mutuo) è un'operazione che consente di trasferire il proprio mutuo da una banca a un'altra, con l'obiettivo di ottenere condizioni più favorevoli, come ad esempio un tasso di interesse più basso.

Introdotta in Italia con la Legge n. 40 del 2007 (nota come "Legge Bersani"), la surroga permette di modificare alcuni parametri del mutuo senza dover sostenere i costi di chiusura o di apertura di una nuova pratica. La legge, infatti, prevede che le spese di trasferimento siano completamente a carico della banca subentrante, e il mutuatario non deve pagare né le imposte né le spese notarili.

Quando Conviene la Surroga del Mutuo?

La surroga del mutuo conviene quando si verificano una o più delle seguenti condizioni:

1. Tassi di interesse più vantaggiosi: Se i tassi di interesse sono scesi rispetto a quando hai stipulato il mutuo, potresti trarre vantaggio dal trasferire il mutuo a una nuova banca con un tasso più basso. Ad esempio, se hai un mutuo a tasso fisso del 4% e attualmente i tassi di mercato sono al 2%, la surroga ti permetterebbe di ridurre notevolmente l'importo delle rate.
2. Cambiamento delle condizioni economiche personali: Se la tua situazione finanziaria è cambiata (ad esempio, hai ricevuto un aumento di stipendio o hai ridotto altre spese), potresti optare per una surroga che ti consenta di ridurre la durata del mutuo, mantenendo lo stesso importo delle rate, ma estinguendo il debito in un arco temporale più breve.
3. Cambio di tipologia di tasso: Se hai stipulato un mutuo a tasso variabile e vuoi passare a un tasso fisso per garantirti maggiore stabilità nei pagamenti, la surroga potrebbe essere l'occasione giusta per effettuare questo cambio senza costi eccessivi.

Con la surroga del mutuo quindi si possono avere importanti vantaggi, tra cui la riduzione dei costi per interessi con la conseguente riduzione della rata, permettendo quindi di avere un risparmio mensile maggiore e una pianificazione finanziaria più efficiente. Compresi i benefici derivanti dal surrogare il proprio mutuo se eccessivamente oneroso in termini di interessi pagati, passiamo ad un’altra importante questione: come si articola il processo di surroga? 

Il processo di surroga del mutuo è relativamente semplice e si articola in diverse fasi:

1. Ricerca di un'offerta migliore: Il primo passo è informarsi presso diverse banche per confrontare le condizioni offerte. È importante richiedere simulazioni di mutuo con differenti durate e tipologie di tasso, per avere un quadro chiaro delle alternative.
2. Presentazione della richiesta: Una volta individuata la banca con l'offerta più vantaggiosa, si deve presentare una richiesta formale di surroga. La nuova banca procederà con una valutazione della tua situazione finanziaria e del valore dell'immobile, attraverso una nuova perizia.
3. Accettazione e trasferimento: Se la banca accetta la richiesta, il mutuo verrà trasferito. L'ipoteca sull'immobile rimarrà invariata, ma sarà annotato il cambiamento del creditore. Non ci sono costi notarili da sostenere.
4. Chiusura del vecchio mutuo: La banca originaria è obbligata per legge ad accettare la surroga e a fornire tutte le informazioni necessarie alla banca subentrante per completare l'operazione.

Conclusioni – l’importanza di conoscere la surroga

In questo approfondimento hai compreso l’importanza della surroga del mutuo, opzione a disposizione dei mutuatari per andare a ridurre, in un contesto di tassi bassi, la propria rata del mutuo. È importante notare come non sempre la surroga rappresenti la scelta migliore. In alcuni casi, potrebbe essere più vantaggioso mantenere il mutuo attuale come ad esempio quando hai già un mutuo con un tasso molto competitivo oppure quando il risparmio è minimo rispetto ai costi del cambio.

Ogni valutazione circa la surroga del mutuo che si ha in essere deve essere presa quindi con consapevolezza e deve portare a condizioni migliorative per il mutuatario.

Resto a disposizione per qualsiasi dubbio o domanda.