Meglio un mutuo a tasso variabile con cap e o un mutuo a tasso fisso?

Se hai acceso o hai in programma di accendere un mutuo ipotecario ne conoscerai le principali caratteristiche e sicuramente avrai sentito parlare di tasso fisso e tasso variabile(Quale tasso scegliere?). 

Se non sai cosa sia il tasso variabile con cap sei nel posto giusto: in questo approfondimento, analizzeremo in dettaglio il mutuo a tasso variabile con cap, le sue componenti, i vantaggi e i rischi associati, confrontandolo infine con altre opzioni disponibili sul mercato, come il mutuo a tasso fisso,

Andiamo con ordine e rispondiamo alla prima domanda: cos’è il mutuo a tasso variabile con cap?

Il mutuo a tasso variabile con cap è una tipologia di finanziamento che combina un tasso variabile con una soglia massima, detta cap. Il tasso variabile si basa su un indice di riferimento, solitamente l'Euribor, che varia in base alle condizioni di mercato. Questo tasso, però, non può superare un limite massimo prestabilito, ovvero il cap.

Appare quindi evidente da questa prima definizione come il tasso variabile con cap sia un tasso variabile che, in caso di evento di forte crescita dei tassi, si trasforma in un tasso fisso.

Le componenti principali del mutuo a tasso variabile con cap sono quindi le seguenti:

1. Tasso variabile: Il tasso d’interesse applicato al mutuo è variabile e viene aggiornato periodicamente in funzione dell’indice di riferimento (Euribor). L’Euribor rappresenta il tasso medio al quale le banche si prestano denaro a vicenda, e può aumentare o diminuire in base alle decisioni di politica monetaria prese dalla BCE;
2. Spread: Lo spread è il margine aggiunto al tasso di riferimento che rappresenta il guadagno della banca. Nel caso di un mutuo a tasso variabile con cap, lo spread tende ad essere più elevato rispetto a un mutuo a tasso variabile tradizionale in quanto la banca si assume il rischio di limitare l’aumento del tasso di interesse attraverso il cap. 
3. Cap: Il cap è il tetto massimo oltre il quale il tasso d’interesse non può salire, indipendentemente dall’aumento dell’Euribor. Questa soglia rappresenta una forma di protezione per il mutuatario nel caso in cui i tassi d'interesse dovessero aumentare significativamente durante la durata del mutuo.
4. Durata del mutuo: Come tutti i mutui, anche quello a tasso variabile con cap può avere una durata variabile, di solito compresa tra 10 e 30 anni. Tuttavia, bisogna considerare che la scelta della durata influisce sul tasso applicato: un mutuo di lunga durata comporta generalmente un tasso di interesse più elevato.

Compreso cosa sia il mutuo a tasso variabile con cap e le sue componenti vediamo a livello numerico come potrebbe essere formulata un’offerta di mutuo a tasso variabile con cap. Ipotizziamo un mutuo di €150.000 con durata di 25 anni. L’indice di riferimento (Euribor) ipotizziamo essere attualmente pari al 3% e lo spread applicato dalla banca è del 2,00%. Il cap è fissato al 6,00%.

• Inizialmente: Il tasso di interesse sarà pari al 5% (Euribor 3% + spread 2,00%).
• Se l’Euribor sale al 3,5%: Il tasso di interesse salirà al 5,50% (Euribor 3,50% + spread 2,00%), ma rimarrà sotto il cap.
• Se l’Euribor sale al 4,50%: Il tasso di interesse teorico dovrebbe essere pari al 6,5% (Euribor 4,5% + spread 2,00%), ma il cap lo bloccherà al 6,00%, proteggendo così il mutuatario.

Questo meccanismo sembra offrire un equilibrio tra sicurezza e risparmio. Tuttavia, come vedremo in seguito, il mutuo a tasso variabile con cap nasconde alcune insidie. Prima di passare alle insidie vediamo quelli che sono i pro percepiti dal mutuatario in caso di sottoscrizione di mutuo a tasso variabile con cap

I pro del mutuo a tasso variabile con cap sono:

1. Protezione dall’aumento dei tassi: il cap rappresenta una garanzia per il mutuatario, in quanto limita l’esposizione a possibili aumenti dei tassi di interesse. In uno scenario di rialzo dei tassi, questa protezione può fare la differenza in termini di sostenibilità della rata mensile.
2. Flessibilità: Il mutuo a tasso variabile con cap è particolarmente interessante in periodi in cui si prevede una stabilità o una leggera crescita dei tassi. Il cap garantisce un limite massimo, mentre il tasso variabile offre il vantaggio di poter scendere ulteriormente in caso di riduzione dell’Euribor.

Come abbiamo visto il principale vantaggio del mutuo a tasso variabile con cap risulta essere la protezione da scenari di tassi al rialzo. Di contro il mutuo a tasso variabile con cap presenta alcune insidie, tra cui:

1. Spread elevato: La protezione fornita dal cap ha un costo, che si riflette nello spread applicato dalla banca. Rispetto a un mutuo a tasso variabile tradizionale, lo spread del mutuo con cap è generalmente più alto. Questo significa che, anche se l’Euribor è basso, il tasso complessivo potrebbe essere meno vantaggioso rispetto ad altre soluzioni.
2. Rata imprevedibile: Sebbene il cap offra una protezione contro l’aumento dei tassi, la rata rimane comunque soggetta alle oscillazioni dell’Euribor. Il cap non scatta fino a quando l’Euribor non supera una certa soglia, il che significa che la rata potrebbe aumentare in modo considerevole prima che il tetto entri in gioco.
3. Spread fisso: Anche se i tassi di interesse dovessero scendere, lo spread rimarrebbe invariato, riducendo il vantaggio che si potrebbe ottenere con un mutuo variabile tradizionale o un mutuo a tasso fisso.
4. Il rischio di pagare troppo: Se i tassi di interesse dovessero rimanere bassi per lungo tempo, il mutuatario pagherebbe comunque un tasso d’interesse più elevato rispetto a chi ha optato per un mutuo a tasso variabile puro. La presenza del cap potrebbe non giustificare quindi lo spread più alto.

Perché il tasso fisso può essere una soluzione migliore?

In un contesto economico caratterizzato da una potenziale crescita dei tassi, molti mutuatari potrebbero essere tentati dal mutuo a tasso variabile con cap, attratti dalla sicurezza del limite massimo. Tuttavia, una scelta più prudente potrebbe essere quella di optare per un mutuo a tasso fisso, specialmente se si considera la possibilità di rinegoziazione o surroga in futuro ad una discesa dei tassi.

Come visto in altri approfondimenti (https://www.davideberti.it/blog/meglio-un-mutuo-a-tasso-fisso-o-a-tasso-variabile-le-considerazioni-da-fare-per-una-scelta-efficiente) il mutuo a tasso fisso ha molti vantaggi, uno su tutti la stabilità della rata.  Con un mutuo a tasso fisso, la rata rimane invariata per tutta la durata del finanziamento. Questo garantisce una totale prevedibilità e mette al riparo da eventuali aumenti dei tassi di interesse. Se a tale vantaggio aggiungiamo la possibilità di rinegoziazione o surroga, il mutuo a tasso fisso diviene la soluzione migliore per chi intende pianificare con certezza il proprio medio-lungo periodo e non essere in balia di eventi esogeni. Inoltre, qualora avessi sottoscritto il mutuo a tasso fisso in un ambiente di tassi elevanti e se i tassi di interesse dovessero scendere, puoi optare per la surroga, trasferendo il mutuo presso un altro istituto a condizioni più vantaggiose, oppure rinegoziare le condizioni con la propria banca.

Conclusioni

Il mutuo a tasso variabile con cap può sembrare una scelta interessante per chi cerca un equilibrio tra flessibilità e sicurezza. Tuttavia, bisogna considerare attentamente lo spread elevato e l’incertezza legata alla rata variabile, elementi che portano il mutuo a tasso variabile con cap a non essere soluzione efficace. 

Il mutuo a tasso fisso, grazie alla sua prevedibilità e alla possibilità di pianificare il medio-lungo periodo con certezza, risulta essere la soluzione migliore e più adeguata alla maggior parte dei mutuatari, ricordando come il mutuo, essendo una spesa, è bene che abbia una pianificazione certa ed esborsi conosciuti con chiarezza ex ante.

Nel caso in cui avessi sottoscritto un mutuo, indipendentemente dal fatto che sia fisso o variabile, in un contesto di tassi al rialzo ti ricordo come attraverso la rinegoziazione o la surroga potresti potenzialmente ridurre i costi del tuo mutuo, adattandolo alle condizioni di mercato potenzialmente più favorevoli nel caso in cui i tassi fossero scesi.

Resto a disposizione per qualsiasi dubbio o domanda.