Rendimento della casa affittata: il conto vero, voce per voce

A metà luglio è uscito un numero che ha fatto il giro delle chat di famiglia: comprare una casa in Italia per metterla in affitto rende il 9,7% lordo. Più del doppio di un titolo di Stato a dieci anni, che oggi paga intorno al 3,9%.

Quel numero non è sbagliato. È calcolato correttamente, da chi ha i dati per farlo. Ed è quasi certamente il numero sbagliato per rispondere alla domanda che si sta facendo chi un appartamento affittato ce l’ha già: quanto rende davvero la casa che ho messo in affitto?

Un paletto prima di cominciare. La parte fiscale di questo discorso — quale regime conviene, quali detrazioni spettano — è materia del commercialista, e quanto vale il tuo appartamento oggi te lo dicono un agente immobiliare o un perito. Qui si parla di come sono allocati i risparmi di una famiglia. E il mattone dentro ci sta eccome: secondo Banca d’Italia, alla fine del 2025 gli immobili pesavano il 49,3% della ricchezza complessiva degli italiani. Quasi la metà di tutto quello che questo Paese possiede è fatto di muri.

Da dove viene il 9,7%

Lo studio prende, per ogni mercato, il prezzo a cui le case vengono messe in vendita e lo divide per il canone a cui vengono messe in affitto. È un rapporto fra due liste di annunci, e come indicatore va benissimo: serve a confrontare i mercati fra loro, a vedere dove la distanza fra prezzi e canoni è più tesa e dove meno.

Il problema nasce quando lo si legge come se fosse la risposta alla domanda “quanto mi rende il mio”. E c’è un dettaglio dentro quello stesso studio che lo dice meglio di qualsiasi ragionamento: la media nazionale è 9,7%, ma Milano è al 5,4%, Bologna al 5,6%, Firenze al 5,8%, Napoli al 6,6%, Roma al 6,9%, Torino al 7,6%. Le città più grandi del Paese stanno tutte sotto la media nazionale, alcune la metà.

Quindi se il tuo appartamento è a Roma o a Milano, quel numero non parla di te. E allora conviene farlo, il conto vero.

Il conto vero, voce per voce

Prendiamo una delle grandi città che nello studio stanno fra il cinque e il sette per cento lordo. I numeri sono volutamente illustrativi: servono a far vedere il meccanismo, non a fotografare un caso reale.

Marco ha un bilocale. Oggi, se lo vendesse, prenderebbe 200.000 euro. È affittato a 1.000 euro al mese con un normale contratto a canone libero, quindi incassa 12.000 euro l’anno. Dodicimila diviso duecentomila fa 6%: siamo dentro la forbice dello studio.

Adesso togliamo, una voce alla volta. La cedolare secca al 21%: sono 2.520 euro, restano 9.480. L’IMU, perché è una seconda casa: con una rendita catastale di 700 euro e l’aliquota massima che moltissimi comuni applicano siamo intorno ai 1.250, restano 8.230. Le spese condominiali che non può ribaltare sull’inquilino — quelle straordinarie sono sue — più l’assicurazione sul fabbricato: 550 euro, restano 7.680.

Poi c’è la voce che nei conti di famiglia non compare quasi mai, ed è la più sicura di tutte: la manutenzione straordinaria. La caldaia si rompe, gli infissi vanno cambiati, il bagno dopo vent’anni si rifà. Non succede ogni anno, succede a strappi, ma succede: accantonare mezzo punto percentuale del valore dell’immobile, cioè 1.000 euro l’anno, è semplice contabilità. Restano 6.680. E infine lo sfitto: fra un inquilino e l’altro passa del tempo, e un mese vuoto ogni due anni sono circa 500 euro l’anno. Restano 6.180.

Dodicimila incassati, poco più di seimila rimasti: fra quello che incassi e quello che ti resta se ne va all’incirca la metà.

Una precisazione importante, perché qui i casi cambiano parecchio. La cedolare secca al 21% ha un costo nascosto che nel conto non si vede: finché la si tiene, si rinuncia ad aggiornare il canone all’inflazione. L’aliquota IMU la decide ogni comune e non è dappertutto quella massima. E chi affitta a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa paga il 10% invece del 21% e ha uno sconto IMU del 25%, ma incassa un canone più basso. Quale combinazione conviene nel caso specifico è il genere di domanda che si porta al commercialista.

Diviso cosa?

Ora, quei 6.180 euro: diviso cosa? Diviso il valore di oggi. Duecentomila. Non quello che la casa è costata anni fa, che è storia e non si può più decidere: duecentomila è il capitale che hai fermo lì dentro adesso, ed è la somma che avresti in mano se domani mattina vendessi. Seimilacentottanta diviso duecentomila fa 3,1%.

Detta nel modo più concreto: se stamattina qualcuno ti mettesse in mano 200.000 euro in contanti e ti chiedesse se li useresti per comprare quell’appartamento, a quelle condizioni, con quell’inquilino, per incassare seimila euro netti l’anno, lo faresti? Perché in un certo senso è quello che stai facendo. Ogni mattina in cui non vendi, stai decidendo di tenere duecentomila euro dentro quella cosa lì.

Le due cose che il conto non vede

Detto questo, il 3,1% non è la fine del discorso. Perché ci sono due cose che quel conto non vede: una tira verso l’alto, l’altra verso il basso, e nessuna delle due si può mettere in tabella.

La prima, quella a favore, è la rivalutazione. Se fra dieci anni quella casa varrà più di adesso, quel guadagno è tuo e conta eccome. Non è nel conto per un motivo solo: non si può sapere. Dipende dalla zona in una misura che sorprende. Nell’Unione europea l’indice dei prezzi delle case dal 2010 a oggi è salito di oltre il 60%; l’Italia nello stesso periodo è più o meno ferma. Ma dentro quel “più o meno ferma” ci sono quartieri che sono andati benissimo e paesi dove una casa non la vuole nessuno.

Quindi la rivalutazione va messa nel conto, ma per quello che è: un’ipotesi che dipende da dove sta quel muro, e che diventa un incasso solo il giorno in cui vendi. L’affitto invece arriva tutti i mesi, e quello lo sai già.

Il costo in ore

La seconda cosa va nell’altra direzione, e pesa più della prima per un motivo semplice: quella è un’ipotesi, questa è certa. Perché il 3,1% di quella casa e un 3,1% che leggi da qualsiasi altra parte non sono la stessa cosa. E non perché un portafoglio non vada gestito: va gestito eccome, ed è esattamente il lavoro di un consulente finanziario. Ma è un lavoro che qualcuno fa per te, e intanto il tuo sabato resta tuo. Quella casa lì, no.

Quella casa lì vuol dire trovare l’inquilino e sperare che sia quello giusto. Vuol dire il contratto, la registrazione, la caparra, le letture dei contatori. Vuol dire l’assemblea di condominio di martedì sera. Vuol dire la caldaia che si rompe ad agosto mentre sei in vacanza e le tre telefonate all’idraulico. Vuol dire l’assicurazione da rinnovare, la lavatrice che perde e la discussione su chi la paga. E quando va male davvero — e a qualcuno va male — vuol dire un avvocato e mesi di canoni che non arrivano, mentre l’IMU si paga lo stesso.

Prova a contarle, quelle ore. Non a occhio: contale. Chiamiamole trenta o quaranta in un anno tranquillo, per un solo appartamento, ed è una stima prudente. Adesso decidi tu quanto vale un’ora del tuo tempo: venticinque euro, trenta, quello che ti sembra giusto. Sono altri mille euro l’anno che escono da quei 6.180, e il 3,1% diventa 2,6%. Non serve mettere un prezzo alla propria vita per capire il punto: quel tempo lo stai già spendendo, e a fine anno non torna indietro.

Quindi il conto vero su una casa affittata è fatto di tre pezzi. Un rendimento corrente che conosci — nel nostro esempio poco più del tre per cento. Più una rivalutazione che non conosci, che dipende dalla zona e che diventa vera solo quando vendi. Meno un costo in ore che conosci benissimo, e che nessuno ti fattura. Chi ti racconta solo il primo pezzo ti sta dando un terzo della storia; chi ti racconta solo il 9,7 nemmeno quello.

Conclusioni

E una volta che l’hai visto, questo modo di fare il conto non riguarda solo la casa. Hai un titolo che nel frattempo è raddoppiato, o un’obbligazione che oggi quota più di quanto l’hai pagata? Quello che ti pagano ogni anno va rapportato a quanto valgono adesso, perché è quello il capitale che stai lasciando lì. Vale per il capannone di famiglia, per il negozio, per la quota della società dello zio. Ogni volta che senti dire “questo mi rende il tanto per cento”, la domanda utile non è quanto rende: è rispetto a che numero, e a quante ore.

Torna utile un ultimo dato. Il peso degli immobili sulla ricchezza degli italiani era il 60% nel 2010, oggi è il 49,3%. Ma quella media nasconde due Paesi diversi: per la metà meno abbiente delle famiglie le abitazioni sono il 73,6% di tutto quello che possiedono, mentre per il 10% più ricco sono il 30,2%. Chi ha meno ha quasi tutto in un solo bene — ed è anche quello che se lo gestisce da solo. Chi ne ha venti paga qualcuno che lo faccia, e quel costo lo mette a bilancio: il piccolo proprietario lo paga uguale, solo che lo paga in sabati.

Attenzione, non è un invito a vendere. Una casa affittata può essere un’ottima cosa, e per moltissime famiglie italiane lo è stata. Il senso di questo conto è saperlo invece di crederlo: farlo con i numeri veri, sapere qual è la parte che dipende dalla fortuna della zona, e sapere quante ore costa. E tu, quante ore ci hai messo l’anno scorso dietro a quella casa?

Non tocca a un consulente finanziario dirti se il mattone è un buon investimento in assoluto: tocca invece capire quanto pesa dentro il tuo patrimonio complessivo, e come è distribuito tutto il resto. Se vuoi ragionarci insieme, come sempre resto a disposizione.

Resto a disposizione per qualsiasi dubbio o domanda.