Perché sono (di nuovo) in affitto

Pagare l'affitto, per molti italiani, è ancora oggi percepito come una delle peggiori scelte finanziarie possibili. 

La frase è sempre la stessa: "Perché buttare soldi? Fatti un mutuo, almeno hai qualcosa di tuo". Tre anni fa ho spiegato perché, a differenza del pensiero comune, avevo scelto di andare in affitto. 

Oggi mi trovo ancora dall'altra parte. E la situazione è cambiata.

Ho traslocato. Vivo ora in un immobile più grande, più adatto alle mie esigenze attuali e anche a possibili evoluzioni future. Una casa con una stanza per me ed eventuali nuovi arrivi, due bagni, stanza studio, posto auto e una discreta vista. Una casa che, almeno sulla carta, potrebbe essere definitiva. Il fatto stesso di aver cambiato conferma quanto la flessibilità di tre anni fa si sia rivelata la scelta giusta.

La domanda: perché non comprarla?

Ed è proprio qui che la domanda diventa più legittima: se hai trovato la casa giusta, perché non comprarla? La risposta è semplice, ma controintuitiva: perché, numeri alla mano, non mi conviene comunque.

Tre anni fa le motivazioni erano legate soprattutto alla flessibilità, alle esigenze di vita in evoluzione, al costo-opportunità, ai vincoli del mutuo e alla crescita del reddito. Tutti elementi ancora validi, anche se meno determinanti vista l'età diversa. Ma oggi si aggiunge una riflessione più profonda. Anche quando la casa è giusta, anche quando potresti permettertela, non è detto che comprarla sia la scelta finanziariamente migliore.

Il punto chiave sta in un disallineamento che si osserva in molte città italiane, Genova in particolare: quando il prezzo degli immobili si alza, i canoni di affitto si alzano meno che proporzionalmente rispetto al valore delle case. Questo crea una situazione paradossale in cui comprare diventa economicamente svantaggioso rispetto all'affitto, anche per chi potrebbe permetterselo.

Quando si valuta l'acquisto, si tende a guardare solo la rata del mutuo. Con la rata compri qualcosa che ti rimane, con un canone d'affitto regali soldi al proprietario. Ma è una visione parziale. Il costo reale è molto più ampio e comprende gli interessi, il capitale immobilizzato nell'anticipo e nei costi iniziali, il costo-opportunità di quel capitale non investito sui mercati finanziari, oltre a tutte le spese accessorie e alla minore flessibilità.

I numeri: quanto costa davvero comprare

Prendiamo un esempio concreto che aiuta a capire il meccanismo. Non è esattamente il mio caso, ma i numeri sono realistici per questa città.

Un immobile dal valore di 700.000 euro. Per acquistarlo servono i soldi dell'anticipo, circa il 20%, quindi 140.000 euro. Poi arrivano i costi iniziali: notaio, agenzia, imposte al 9% perché immobile di lusso, circa 50.000 euro. E una ristrutturazione molto contenuta, 60.000 euro. Sono 250.000 euro iniziali. Il mutuo sarà di circa 560.000 euro, con una rata mensile intorno ai 2.600 euro in trent'anni.

Ricapitoliamo: paghi 250.000 euro subito e ogni mese ti escono 2.600 euro.

Un immobile simile, in affitto in questa città, potrebbe costare circa 2.000 euro al mese di canone. La differenza è quindi di circa 600 euro mensili. Sembrerebbe gestibile, no? Ma manca un elemento fondamentale: il costo-opportunità del capitale iniziale.

Se quei 250.000 euro venissero investiti con un rendimento medio del 5%, genererebbero circa 12.500 euro l'anno, ovvero più o meno 1.000 euro al mese. Il confronto reale, quindi, non è tra 2.600 euro e 2.000 euro. È tra 2.600 euro più 1.000 euro di mancato guadagno, contro 2.000 euro.

In altre parole, vivere in quella casa acquistandola costa circa 1.600 euro al mese in più rispetto all'affitto. Ed è qui che il ragionamento cambia completamente.

Se invece di comprare si sceglie di restare in affitto, investendo sia i 250.000 euro iniziali sia i circa 600 euro al mese di differenza, dopo trent'anni, ipotizzando un rendimento medio del 5%, si arriva a un capitale intorno a 1 milione e 500.000 euro.

Dall'altra parte si avrebbe una casa da 700.000 euro che, nel tempo, potrebbe anche aumentare di valore. Ma difficilmente in misura tale da colmare il divario. Purtroppo non è il caso della mia città, che da decenni sta perdendo abitanti. E comunque con tutti i limiti tipici dell'immobiliare: costi di manutenzione, spese impreviste, scarsa liquidità.

E soprattutto un elemento centrale negli immobili considerati di lusso: l'IMU sulla prima casa. A Genova in particolare tantissimi immobili con categoria catastale A1 (immobile di lusso) impongono al proprietario il pagamento dell'IMU pur essendo la sua prima casa. Se aggiungiamo quindi 3.000 o 4.000 euro di imposte annuali da pagare per trent'anni, la convenienza di acquistare questi immobili cala ulteriormente in favore dell'affitto.

Alcuni potrebbero obiettare: il canone potrebbe aumentare nel corso del tempo. Oppure potresti non trovare più affitti così convenienti in rapporto al prezzo d'acquisto al metro quadro. Ed è tutto possibile. Ma allora, se la situazione immobiliare dovesse cambiare, avrò la flessibilità e la liquidità per fare dietro front. Fino ad allora rimango un felice locatario.

Conclusioni

Il punto, quindi, non è dire che comprare casa sia sbagliato. Può avere senso per motivi emotivi, di stabilità, o in fasi specifiche della vita. E soprattutto può avere senso in tutti quei luoghi in cui non c'è un rapporto costo d'acquisto e affitto così disallineato e in cui fattori come l'IMU sulla prima casa o la mancata rivalutazione immobiliare non gravano sul proprietario.

Ma non è automaticamente una scelta finanziariamente efficiente. Il vero errore è non confrontare l'acquisto con l'alternativa reale, cioè investire in modo efficiente lo stesso capitale.

Oggi vivo in una casa che potrebbe essere quella giusta anche per il futuro. Ma non voglio pagare un "premio" per possederla. Preferisco mantenere flessibilità, non immobilizzare capitale e continuare ad allocare le risorse in modo più efficiente.

Se il prezzo di questa scelta è "buttare soldi in affitto", lo accetto senza problemi. Perché, guardando i numeri, potrebbe essere esattamente il contrario.

Se vuoi valutare una scelta di vita simile, sono a disposizione per aiutarti in base alla tua situazione specifica. Ogni caso è diverso, e i numeri vanno sempre calati nella realtà personale di ciascuno.

Resto a disposizione per qualsiasi dubbio o domanda.