Quanto puoi davvero spendere per comprare casa?

Quanto posso spendere per la casa? È una domanda che, da consulente finanziario, mi viene posta spesso.

Quanto posso spendere per la casa?

E nella maggior parte dei casi il ragionamento segue sempre lo stesso schema: si guarda quanto si è riusciti a risparmiare, si verifica quale mutuo la banca sarebbe disposta a concedere e si sommano le due cifre. Il risultato diventa il budget di riferimento per l'acquisto.

Una famiglia ha 60.000 euro di risparmi e un reddito netto di 2.900 euro al mese. La banca, restando entro la soglia massima che considera sostenibile, potrebbe concederle un mutuo da 240.000 euro. Sommando le due cifre si arriva a 300.000 euro, e da quel momento la ricerca si concentra su case attorno a quella soglia.

È un ragionamento apparentemente logico.

Il problema è che si basa su una fotografia del presente. Acquistare una casa, però, non è una decisione che produce effetti soltanto nel presente. È un impegno che può accompagnarci per venti o trent'anni, un periodo durante il quale il reddito può cambiare, i tassi possono salire o scendere e le esigenze familiari possono evolversi in modi difficili da prevedere.

Per questo la domanda non dovrebbe essere soltanto: "Quanto denaro è disponibile per acquistare una casa oggi?" Dovrebbe essere soprattutto: "Quale casa può essere sostenuta serenamente anche negli anni a venire?"

Per arrivare a una risposta più completa, bisogna considerare diversi aspetti. Il primo riguarda il modo in cui l'acquisto viene finanziato: una casa si può comprare con il solo patrimonio disponibile, con un mutuo, o con una combinazione delle due cose, che è poi la situazione più frequente. Ed è proprio quando il mutuo entra in gioco che la rata diventa uno degli elementi più importanti da considerare.

Quando si valuta una richiesta di mutuo, infatti, la banca non guarda soltanto al reddito. Costruisce un vero e proprio profilo di rischio, utilizzando una serie di parametri che servono a stimare la probabilità che il finanziamento venga rimborsato regolarmente nel tempo.

Il parametro più importante è il rapporto tra la rata mensile e il reddito netto del nucleo familiare: in genere una rata viene considerata sostenibile quando non supera il 30-35% del reddito disponibile, anche se nei periodi di mercato più favorevoli questa soglia può arrivare al 40%.

C'è però un aspetto che vale la pena tenere a mente: questi criteri non servono a stabilire quale sia la scelta migliore per le nostre finanze personali, ma a valutare il rischio della banca. La differenza è sottile, ma fondamentale. La banca si chiede quale sia l'importo massimo che può prestare mantenendo un rischio accettabile; chi compra casa dovrebbe invece chiedersi quale importo può sostenere con serenità per tutta la durata del mutuo.

Le due risposte possono coincidere, ma non sempre. Anche perché la banca ha un interesse economico nell'operazione: gli interessi che pagheremo rappresentano una fonte di ricavo. Per questo il massimo importo approvato non coincide necessariamente con l'importo più prudente da impegnare.

Per questo il valore comunicato dalla banca andrebbe interpretato come un limite superiore, non come un obiettivo da raggiungere.

C'è poi un altro aspetto da considerare, e forse pesa anche più del primo: non quanto possiamo chiedere in prestito, ma quanto quel prestito ci costerà davvero per restituirlo. E qui il protagonista è il tasso di interesse, cioè il prezzo che paghiamo alla banca per il fatto stesso di avere quei soldi oggi, invece che nel tempo. Non è una cifra fissa, uguale per tutti: può cambiare moltissimo anche nell'arco di pochi anni.

Pensiamo allo stesso mutuo del nostro esempio, 240.000 euro su trent'anni. Con un tasso fisso all'1%, quello che si trovava facilmente tra il 2015 e il 2021, la rata sarebbe di circa 770 euro al mese. Con un tasso al 4%, condizione tutt'altro che rara nel 2023, quella stessa rata sale a circa 1.145 euro. Sono 375 euro in più ogni mese, per trent'anni, sullo stesso identico mutuo.

Ma il tasso non dipende solo dal momento storico in cui firmiamo: dipende anche da noi, da come ci presentiamo come richiedenti. E qui entra in gioco un fattore che la banca valuta sempre con grande attenzione, il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore della casa, quello che in gergo tecnico si chiama LTV, Loan to Value.

La logica è semplice: più alta è la quota finanziata rispetto al valore dell'immobile, più rischiosa appare l'operazione per la banca, e più alto sarà il tasso che ci viene proposto. Sullo stesso mutuo da 240.000 euro, chi mantiene questo rapporto sotto il 50% del valore della casa ottiene in media un tasso fisso intorno al 3,10%, mentre chi supera l'80%, magari perché non ha un anticipo sufficiente, può arrivare al 3,75%. Una differenza che sembra piccola, 65 punti base, ma che su trent'anni significa pagare oltre 31.000 euro di interessi in più.

Fin qui abbiamo parlato soprattutto di chi compra a debito, di rate e di tassi. Ma c'è un secondo aspetto che riguarda davvero tutti, che si chieda un mutuo grande, piccolo, o non si chieda affatto: il costo dell'operazione non si ferma mai al prezzo dell'immobile.

Quei 300.000 euro del nostro esempio iniziale coincidevano con il prezzo della casa, non con il costo reale dell'acquisto. Al prezzo si aggiungono le spese accessorie, quelle che il mutuo non finanzia e che vanno coperte con risorse proprie.

La voce più pesante è l'imposta di trasferimento. Per la prima casa da un privato è il 2% del valore catastale, non del prezzo di vendita, con un minimo di 1.000 euro; se si compra da un'impresa con IVA, l'aliquota sale al 4%, calcolata però sul prezzo pattuito. Per la seconda casa si sale fino al 9% di registro o al 10% di IVA.

C'è poi la parcella del notaio, in media tra 1.500 e 3.000 euro (con uno sconto del 30% sulla prima casa), e, se si passa da un'agenzia, la sua provvigione, tra il 2% e il 4% del prezzo più IVA.

Restano alcune voci più piccole ma da non dimenticare: l'istruttoria bancaria (400-1.200 euro), la perizia sull'immobile (200-500 euro), l'imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% del capitale per la prima casa, 2% per la seconda), la polizza incendio e scoppio obbligatoria (70-80 euro l'anno, più 30-50 euro sulla rata) e, se scelta, la CPI, che tra il 2% e il 7% dell'importo finanziato può arrivare a pesare 9.000-10.000 euro nel corso del mutuo.

Tra tutte queste voci, la liquidità da trovare con risorse proprie sale a una soglia tra il 4% e il 10% del valore della compravendita. Tornando al nostro esempio, su una casa da 300.000 euro questo significa una cifra compresa tra 12.000 e 30.000 euro, oltre al prezzo: una somma che quasi mai entra nel calcolo di chi si ferma al prezzo di listino.

Ma anche questo non esaurisce il problema. Molti concentrano tutta l'attenzione sul momento dell'acquisto, quando in realtà il rogito segna soltanto l'inizio della spesa, non la sua conclusione. Da quel momento la casa genera una serie di costi ricorrenti, tra imposte locali, condominio, manutenzioni e assicurazioni, che si protraggono per anni e incidono sul bilancio quanto la rata stessa.

Un esempio concreto

Tenendo conto di questo, vale la pena rifare il conto del nostro esempio iniziale con un approccio più prudente. Quel reddito di 2.900 euro netti al mese, che ci aveva permesso di restare entro la soglia massima e ottenere il mutuo da 240.000 euro, può essere letto in modo diverso se applichiamo una soglia più conservativa, intorno al 25% del reddito. In quel caso il mutuo ottenibile scende da 240.000 a circa 170.000 euro.
Lo stesso vale per i risparmi: dei 60.000 euro iniziali, una volta messe da parte le spese accessorie, tra i 18.000 e i 20.000 euro, e un margine di 5.000-7.000 euro per i primi costi ricorrenti della casa, restano circa 35.000 euro utilizzabili come anticipo reale. Il budget prudente si ferma così poco sopra i 200.000 euro, ben lontano dai 300.000 di partenza.

Conclusioni

C'è infine un punto che merita una riflessione più ampia, slegata dal singolo esempio numerico. È diffusa la convinzione secondo cui più patrimonio si riesce ad accumulare, tra risparmi, donazioni o capitale proprio, più convenga trasformarlo in mattone, e in Italia questa convinzione è particolarmente radicata. 

Le abitazioni di proprietà degli italiani valgono insieme quasi 5.700 miliardi di euro, quasi la metà (44%) di tutto ciò che le famiglie italiane possiedono e quasi tre persone su quattro ritengono che comprare una casa sia il modo migliore per garantire il futuro economico dei propri figli.

È una logica comprensibile, perché la casa si vede, si tocca, dà un senso di sicurezza. Ma dietro questa scelta c'è spesso un altro bisogno, meno dichiarato: quello di dimostrare, soprattutto da giovani, di aver costruito qualcosa. E così, per arrivare prima a quella dimostrazione, si finisce per scegliere una casa più grande, più bella, più "all'altezza".

Il punto è che quella dimostrazione, se arriva troppo presto, ha un costo che si paga negli anni successivi: si concentra tutto il capitale disponibile in un bene illiquido, con una rivalutazione tendenzialmente modesta, in molte zone d'Italia attorno all'1-2% se va bene, mentre i mercati finanziari, sullo stesso orizzonte temporale, possono offrire rendimenti storicamente superiori, quasi sicuramente oltre il 3%-4% annuo.

Ed è proprio per questo motivo che vale la pena ragionare con attenzione in un’ottica più lungimirante. Non serve dimostrare oggi quello che si potrà costruire più avanti: con le scelte giuste, fatte con pazienza, la casa che potremo permetterci in futuro sarà probabilmente molto più di quanto immaginiamo adesso.

Resto a disposizione per qualsiasi dubbio o domanda.