Mutuo. Quale tasso scegliere?

Lo scenario attuale, reso incerto dalla guerra in Ucraina, dall’aumento generalizzato del livello dei prezzi e dal rialzo del costo del denaro, non è dei migliori per coloro che hanno contratto un mutuo a tasso variabile o stanno per contrarre un mutuo.

Il mutuo è un contratto tra due soggetti dove una parte consegna alla controparte in credito o prestito una somma di denaro che l’altra parte di obbliga a restituire a scadenza. Il mutuo è un prestito a titolo oneroso: chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi; proprio la variabile interessi è da valutare attentamente in questa fase storica al fine di non incorrere in costi insostenibili.

Tra le differenti tipologie di mutuo, quella maggiormente diffusa è il mutuo immobiliare, ossia la concessione di un prestito finalizzata all’acquisto di un bene immobile. In tale tipologia di contratto, il soggetto che eroga la somma è un istituto di credito e le condizioni variano da intermediario ad intermediario.

Quali sono le principali variabili da guardare in un mutuo?

In sede di definizione del contratto, le parti concordano durata, loan to value e tasso, così da definire l’ammontare totale del debito che il mutuatario va a contrarre e la durata del piano di ammortamento.

Il loan to value è il rapporto tra il finanziamento concesso e il valore del bene che il mutuatario pone a garanzia del prestito; tendenzialmente tale valore è pari all’80%, ma alcuni istituti arrivano anche al 100% a fronte di importanti garanzie reddituali e/o patrimoniali da parte del mutuatario.

La durata del mutuo definisce il tempo nel quale il mutuatario dovrà ripagare il prestito ricevuto, con i dovuti interessi ricordando che è possibile estinguere in via anticipata il mutuo, rimborsando alla banca il capitale prima della scadenza pattuita.

La variabile cardine del contratto di mutuo è il tasso di interesse, ossia il costo del prestito ricevuto per il mutuatario. I tassi di interesse più diffusi sono fisso, variabile e variabile con cap: comprendere il funzionamento delle varie tipologie di mutuo è fondamentale al fine di non contrarre prestiti molto onerosi e scegliere la migliore alternativa per il finanziamento ricevuto.

Il tasso di interesse fisso

Tale tipologia di contratto prevede un flusso di interessi fisso corrisposto dal mutuatario all’istituto di credito. L’entità del tasso di interesse dipende dall’indice Eurirs e dallo spread applicato dalla banca.

Lo spread è deciso dall’istituto e determina il guadagno reale dell’intermediario sul mutuo; l’Eurirs varia su base giornaliera e dipende dall’andamento dei tassi di interesse applicati agli swap.

Il grafico che segue mostra l’andamento dell’Eurirs a 20 anni tra ottobre 2021 e ottobre 2022, evidenziando come il un anno tale tasso sia aumentato di più di 250 punti base.

Ciò che emerge quindi è che se nell’anno passato era straordinariamente conveniente contrarre un mutuo a tasso fisso dalla durata di vent’anni, ad oggi non vale la stessa cosa.

Il 18 ottobre 2021 l’Eurirs a 20 anni era pari allo 0,5% a cui, sommando lo spread dell’istituto bancario, si arrivava a tassi fissi ragionevoli, mediamente compresi tra l’1% e il 2,5% (a seconda del merito creditizio del mutuatario).

Ad oggi, nell’ottobre 2022, accendere un mutuo a tasso fisso è ben più oneroso rispetto ad un anno fa, con l’Eurirs a 20 anni (tasso applicato sui mutui ventennali) sopra la soglia del 3%; aggiungendo a tale tasso lo spread dell'istituto bancario si può arrivare a tassi anche al di sopra del 4%.

Il tasso di interesse variabile

Il tasso di interesse variabile era entrato nel dimenticatoio negli ultimi anni, complice un periodo di tassi molto bassi che rendevano maggiormente conveniente e meno rischioso accendere un mutuo a tasso fisso.

Il tasso di interesse variabile è determinato dallo spread dell’intermediario più l’Euribor. L’Euribor è il tasso interbancario di riferimento e viene calcolato su base giornaliera come media dei tassi d’interesse ai quali le principali banche del mondo offrono depositi interbancari a termine in euro ad altre banche.

Il grafico che segue vuole mostrare l’andamento dell’Euribor ad 1 mese, tasso principalmente utilizzato nella concessione di mutui a tasso variabile, negli ultimi 6 mesi, evidenziando come tale tasso si sia mosso da un territorio negativo fino a raggiungere quasi la soglia dell’1%.

Per coloro che hanno contratto mutui a tasso variabile prima di settembre 2022, la rata, complice l’aumento repentino dell’Euribor, è già salita di molto: si stima infatti che un aumento del tasso variabile dell’1% porta ad un apprezzamento della rata tra il 9% e il 13%.

L’Euribor è visto in crescita di 200 punti base nei prossimi mesi, portando la rata del mutuo a tasso variabile ad un potenziale apprezzamento medio di un ulteriore 20% rispetto ai valori attuali.

Il tasso variabile con cap

Il mutuo a tasso variabile con cap prevede un limite massimo oltre il quale il tasso di interesse variabile non potrà mai salire. Tale variante ibrida del tasso fisso e del tasso variabile garantisce al mutuatario di non vedere incrementare oltre un certo livello la rata del mutuo, pagando però uno spread maggiorato rispetto al mutuo a tasso variabile.

Il tasso variabile con cap potrebbe essere una forma di tutela di breve periodo, mentre nel lungo lo spread applicato dalla banca potrebbe renderlo molto oneroso e svantaggioso rispetto al tasso variabile puro.

Come effettuare la scelta della tipologia di mutuo?

Accendere oggi un mutuo è una scelta molto delicata. Il tasso fisso è la scelta che dà maggior certezza, ma resta molto onerosa se confrontata con l’anno passato. Il tasso variabile potrebbe vedere un incremento della rata di breve periodo, tornando potenzialmente nel lungo periodo sui livelli visti in passato, rendendo le rate molto convenienti. Il tasso variabile con cap è una forma ibrida che potrebbe essere una parziale soluzione per coloro che sono in grado di sostenere un aumento della rata nel breve periodo, ma non oltre una certa soglia.

In linea di massima, per chi è in grado di far fronte ad ulteriori rialzi dei tassi, preventivando un aumento della rata che potrebbe arrivare anche al 20-25%, il mutuo a tasso variabile potrebbe essere una scelta lungimirante, con la consapevolezza che nel breve periodo potrebbe esserci una crescita significativa del tasso di interesse.

Per chi non può permettersi incertezza, il variabile con cap o il tasso fisso sono le soluzione più consone, consapevoli della possibilità di puntare sulla surroga. La surrogazione è la possibilità di trasferire a costo zero il proprio mutuo da una banca ad un’altra che offre delle condizioni migliori. Tale istituto è particolarmente vantaggioso nei casi in cui si accende un mutuo in un contesto di mercato sfavorevole, permettendo di rinegoziare le condizioni con un nuovo istituto di credito. 

In ogni caso è fondamentale negoziare diversi preventivi di mutuo con più intermediari al fine di ottenere le condizioni più vantaggiose possibili: fermarsi ad un unico preventivo per comodità potrebbe essere una scelta dal costo opportunità molto elevato.

Se nel passato i mutui indicizzati (tasso variabile e variabile con cap) sono stati poco diffusi per via della discesa del costo dei mutui a tasso fisso, poco più costosi rispetto a quelli a tasso variabile e con un alea di incertezza praticamente inesistente, ad oggi si sta assistendo un ritorno del tasso variabile: nel terzo trimestre del 2022 circa il 47,5% dei nuovi mutuatari ha richiesto il tasso variabile, portando le richieste di tale tipologia di mutuo in crescita del 18,5% rispetto allo scorso anno.

In questo momento più che mai l’apporto di un professionista di fiducia che conosca la vostra situazione patrimoniale e reddituale e vi porti alla scelta più vantaggiosa è fondamentale. Scegliere la tipologia di mutuo senza un’attenta analisi potrebbe essere particolarmente pericoloso di questi tempi.

Resto a disposizione per qualsiasi dubbio o domanda.