REIT: tutto quello che devi sapere sull’asset class

L’investimento nel settore immobiliare è da sempre considerato uno dei pilastri del patrimonio degli italiani. Questa forma di investimento è radicata nella cultura del risparmio, percepita come sicura e tangibile. 

Tuttavia, l'accesso diretto al mercato immobiliare richiede spesso capitali significativi, scoraggiando chi non dispone di risorse ingenti. In questo contesto, gli investimenti immobiliari, attraverso strumenti come i Real Estate Investment Trust (REIT), rappresentano una soluzione molto interessante, accessibile anche per chi dispone di capitali più limitati.

Cos'è un REIT?

I REIT (Real Estate Investment Trust) sono società che possiedono, gestiscono o finanziano immobili che generano reddito. Funzionano come fondi di investimento, consentendo agli investitori di acquistare azioni e ottenere una parte dei profitti generati dalle proprietà, senza dover possedere direttamente gli immobili.

Queste particolari società possono specializzarsi in diversi tipi di proprietà, come uffici, centri commerciali, appartamenti, centri sanitari o magazzini. 

Sebbene i REIT siano classificati in base ai diversi tipi di proprietà in cui investono, tradizionalmente ne esistono due tipi principali:

• REIT equity: sono basati su azioni e possiedono e gestiscono immobili produttivi di reddito. I ricavi sono generati principalmente dagli affitti.
• REIT mortgage: prestano denaro direttamente ai proprietari e agli operatori immobiliari attraverso mutui e prestiti, o indirettamente acquisendo titoli garantiti da mutui. Traggono il loro reddito dai pagamenti degli interessi.

In Italia i REIT sono stati introdotti nel 2007 con la denominazione di SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate). Sono regolamentati da normative specifiche che ne definiscono la struttura e la tassazione.

Come illustrato nel Grafico 1 il modello di business dei REIT è incentrato sulla raccolta di capitali dagli investitori, risorse che vengono utilizzate per acquisire proprietà immobiliari o finanziare progetti immobiliari. Le proprietà acquisite generano reddito attraverso affitti o altre forme di utilizzo commerciale. Questo reddito, dopo aver coperto i costi operativi e di gestione, viene distribuito regolarmente agli investitori sotto forma di dividendi.

Grafico 1: Il funzionamento di un REIT

Fonte: elaborazione Ufficio Studi Davide Berti

Da tale descrizione appare evidente che i REIT sono gestiti attivamente, il che comporta costi di gestione e operativi che possono ridurre i rendimenti per gli azionisti. Questi costi includono compensi per i gestori, spese amministrative e altri oneri operativi (per questo motivo è sempre cruciale valutare l'efficienza operativa di un REIT e confrontare i costi di gestione con quelli di altri investimenti).

I REIT, essendo strutturati come società, ricevono trattamenti fiscali speciali e non sono tipicamente tassati a livello di entità. In altre parole, sono soggetti a un'unica tassazione a livello di azionista, effettuata sia concedendo alla società una deduzione relativa ai dividendi distribuiti, sia esentando tale reddito dalla tassazione a livello di entità.

Per qualificarsi come REIT e godere di questi vantaggi fiscali, una società deve aderire a rigide normative. Una di queste regole è che questi devono distribuire il 90% del suo reddito imponibile annuale sotto forma di dividendi. Grazie a questa impostazione pagano tipicamente un tasso di dividendi più alto rispetto alle azioni o a molti investimenti a reddito fisso.

Potenzialità e rischi 

Grazie alla loro struttura unica e alle caratteristiche distintive, i REIT possono rappresentare un'opportunità attraente per chi cerca di ampliare le proprie possibilità di investimento nel settore immobiliare senza dover gestire direttamente le proprietà.

Vediamo nel dettaglio le principali potenzialità di questa asset class:

• Rendimenti elevati: tendono a pagare dividendi più elevati rispetto alle azioni ordinarie.
• Diversificazione: offrono l’opportunità di esporsi con semplicità a diversi segmenti del mercato immobiliare.
• Liquidità: le azioni dei REIT sono generalmente negoziabili in borsa, permettendo agli investitori di entrare e uscire dall’investimento con relativa facilità.
• Accessibilità: rendono possibile per gli investitori con capitali limitati di partecipare a investimenti immobiliari di grande valore. 

D'altra parte, investire in REIT non è esente da rischi. I principali fattori da tenere in considerazione sono legati a:

• Rischio di Concentrazione: possono essere focalizzati su specifici segmenti del mercato immobiliare (come uffici, centri commerciali o strutture sanitarie) o su determinate aree geografiche, esponendoli a shock di mercato che colpiscono quei particolari settori o regioni.
• Rischio di Leva Finanziaria: spesso utilizzano il debito per finanziare acquisizioni e sviluppi immobiliari. Sebbene la leva finanziaria possa amplificare i rendimenti durante periodi di bassi tassi di interesse e crescita del mercato, può anche esacerbare le perdite durante periodi di contrazione del mercato o aumento dei tassi. 
• Dipendenza dal Mercato Immobiliare: seguono da vicino le fluttuazioni del mercato immobiliare e sono esposti a molti dei rischi associati, inclusi i cambiamenti nei valori delle proprietà, nei tassi di occupazione e nella domanda regionale.

Come si comportano sul mercato

Quando si esamina la performance di mercato dei REIT, risalta chiaramente la loro volatilità, con valori che possono subire fluttuazioni significative in brevi periodi. Queste variazioni sono influenzate da fattori macroeconomici, oscillazioni nei tassi di interesse e cambiamenti nella percezione degli investitori. Tale volatilità può rappresentare una sfida per coloro che hanno un profilo di tolleranza al rischio più basso o per chi cerca stabilità nel lungo termine.

Un aspetto cruciale da considerare è la sensibilità dei REIT alle variazioni dei tassi di interesse. Un aumento dei tassi può incrementare i costi di finanziamento attraverso il debito, riducendo la loro redditività. Inoltre, tassi di interesse più elevati possono rendere più appetibili gli investimenti alternativi a reddito fisso, diminuendo così la domanda di azioni dei REIT e, di conseguenza, il loro prezzo.

Tuttavia, gli immobili sono spesso considerati una valida protezione contro l'inflazione, poiché i prezzi degli affitti e delle proprietà tendono ad aumentare in linea con l'inflazione.

Analizzando la performance storica dei REIT durante periodi di crescita economica, si nota che i loro prezzi tendono ad aumentare insieme ai tassi di interesse. Questo accade perché un'economia in espansione accresce il valore dei REIT, dato che il valore dei loro beni immobili sottostanti aumenta. In un contesto di crescita, cresce anche la domanda di finanziamenti, il che porta a un innalzamento dei tassi di interesse. Al contrario, in un'economia in rallentamento, quando la Fed restringe la circolazione di denaro, la relazione tra tassi e valori dei REIT diventa negativa.

Questa dinamica è ben illustrata nel grafico (Grafico 2) seguente, che mostra la correlazione tra i rendimenti totali dei REIT e i rendimenti dei Treasury a 10 anni dal 2000 al 2019.

Grafico 2: Correlazione tra REIT e Treasury a 10 anni

Fonte: Investopedia

La relazione con i tassi di interesse è più complessa di quanto si possa pensare. Guardando il grafico, infatti, si può comprendere che tale legame non è lineare ma è influenzata da diversi fattori. Un esempio di questo fenomeno sono i periodi di correlazione inversa, verificatisi subito dopo il 2004, nel 2013 e nel 2016, tutti legati alle politiche di restrizione monetaria della Fed. Queste politiche hanno invertito le misure di stimolo monetario implementate principalmente in seguito alle recessioni. In questi frangenti, i tassi di interesse sono aumentati, mentre i valori dei REIT hanno registrato un calo.

Evidenze circa l’andamento dell’asset class negli anni

Mentre i REIT spesso superano le obbligazioni, specialmente in periodi di bassi tassi di interesse, presentano anche un profilo di rischio più elevato. 

Rispetto alle azioni tradizionali, i REIT hanno spesso registrato rendimenti competitivi e, in alcune fasi, hanno persino superato le performance del mercato azionario, soprattutto se si considera il reinvestimento dei dividendi. Tuttavia, se si prende come orizzonte temporale di riferimento gli ultimi 10 anni, un confronto con l'S&P 500 mostra chiaramente che i REIT hanno sottoperformato.

A tal proposito, il Grafico 3 illustra il confronto tra le performance dell'S&P United States REIT Index, benchmark per i fondi di investimento immobiliare quotati negli Stati Uniti, e dell'S&P 500.

Grafico 3: Confronto performance S&P 500 vs S&P United States REIT

Fonte: S&P Global

Questa comparazione evidenzia una tendenza significativa nell'evoluzione dei due mercati. Fino al 2018, i due indici registravano performance piuttosto simili, con una competizione ravvicinata in termini di rendimenti. Tuttavia, negli anni successivi, si è aperto un divario sempre più pronunciato, accentuato dalle specifiche dinamiche di mercato e di politica monetaria.

Questa divergenza nelle performance evidenzia come i REIT abbiano affrontato molte sfide rispetto al mercato azionario generale, riflettendo le peculiarità e le pressioni specifiche del settore immobiliare nel contesto economico recente.

Conclusione

Investire nel mercato immobiliare è possibile a tutti gli investitori grazie ai REIT. Le dinamiche che muovono i prezzi dell’asset class sono differenti rispetto a quelle che muovono il prezzo di altre asset class per cui la scelta di investimento dipende molto dall’analisi del ciclo macroeconomico e del ciclo monetario al momento della scelta.

Investire nell’asset class una percentuale elevata del patrimonio espone molto al rischio di concentrazione, con il risultato di rendimenti inferiori al mercato azionario per molti anni.

Resto a disposizione per qualsiasi dubbio o domanda.